房地产网站建设案例

这个特别详细 你可以好好看看 我转过来的申请刊号的关键 申请刊号的关键是寻找一个能负政治责任和新闻行政单位认可的主管单位，由其出面申请。为什么大家申请难，就是没有主管单位 1.1什么是主管单位 在我国新闻行政单位认可的主管单位有如下副厅以上的行政和事业单位（包括行政机关、学 校、研究机构、事业单位、社会团体、协会、国有企业），或正县一级政府机构以上，(包括政协、人大、法院、检察院）或相当于县一级的如地市的新闻出版局，宣传部、广播电视局、日报社、新闻办、地市级总工会、纪律委员会、政法委、编制委，民族自治地区的科委，侨乡地区的侨办，大的出版社或其他认可的主管单位（如我国十四个副省级城市的副厅级单位和某些相当于副厅级民办大学和研究机构）。具体可以查寻当地的年鉴。 1.2.怎样寻找主管单位 由于要负政治责任，一般单位主管单位都不太愿意，根据经验。有两个渠道，一个是找到一个副省以上领导，退下的也可以，由他出面联系。另一个就是从下往上走，找到主管单位一定级别的主要领导。这很重要，没有他们支持无法申请。 2.申请流程 中国刊号申请归口有四个单位，国家新闻出版署、国家科委，国仪劝欤 夥啪 苷 尾俊R话闫诳 ü ∈行挛懦霭婢直ü 倚挛懦霭媸穑 萍祭嗤ü ∈行挛懦霭婢趾褪】莆 ü 铱莆 俚叫挛懦霭媸稹G瓤 ü 仪劝煸俚叫挛懦霭媸稹? 3.民间办刊关键 目前民间办刊的五个出口， 1) 科协、 2) 工商联、 3) 相当于副厅级民办大学和研究机构（如深圳综合研究院或海南改革发展研究院，另外有50个大的民办大学中有部分相当副厅级的）； 4) 某些国家字头的学会、研究会、基金会、论坛（他们一般是部省级别领导下来办的事业单位，是民间协会。 5) 中图渠道和省新闻出版局的出版社渠道。 4.申请技巧和注意事项 一般申请需要先办6期以上的杂志，一般是用丛刊、协作出版、书号形式、光碟号形式、增刊形式、内部准印证形式。（千万不要用国际刊号）。要求期发行量如消费经济类在20000份以上、技术经济类5000以上、学术类1000以上（不能底于500份），我国目前有几百种发行量在500份左右的学术期刊，这是充分条件，但不是必要条件，但许多期刊是通过这样说服主管单位的或找到主管单位,一定要有过程。 还有在申请时一般是专门成立新的主办单位,以事业单位为好，（也可以公司制）以适应要出版期刊的出版宗旨 （如许多人挂靠地方上的，地市级总工会、纪律委员会、政法委、编制委。他们一般专门成立如XX经济发展中心，XX企业战略研究会，XX研究会，XX人才研究会，XX职工技术改革研究，XX企业文化研究会。最好是以跟出版内容相适应机构。我知道有纪律委员会办的文摘杂志,他们的主办单位就是XX战略研究会 。 5.如何通过挂靠主管单位合作出版 1) 直接申请，请几个副省级别的领导或院士出面做顾问，一般3个人以上，强调重要性、必要性，可行性和经费保障。向新闻行政单位或市科协，国家科协申请。 能请到副委员长或政协副主席以上领导，会很快。 2) 如果是所在地区指标缺，可以请主管部门出面，到其他地区调一个刊号，一般也是选同行业方面的，将他的刊号转过来，他们的内容可以合到其他杂志。或他们的内容用协作出版的方式用书号出版。国际刊号不变。类似目前许多学术期刊形式。 3) 以上都是过程，有时申请可能需要一两年，对时机而言，时间太久，风险大。可以用收购合作的形式办，我们讲收购期刊也要通过主管单位进行。有省内收购和出省收购。有省内收购一般可以逐渐用新的主管单位接手。出省收购则需要用合办的形式或者购买一个新指标补偿原有的地区。 4) 与新闻出版局下的出版社合作，他们派编审，费用10000--15000元每期。他们可以帮你用增刊号的形式，或安排某杂志合办的方式。这一般是新办杂志的过度。 5) 打主管单位本身杂志的主意，捆绑在一起的方法，待市场培养较好后再创刊一种是A、B卷形式将A卷为《要办的杂志》， B卷为原来的主管单位杂志，定价不变还是原样。但A卷为《要办的杂志》进入用打折的方式零售市场，如只卖？元等。另外是将主管单位杂志改书号协作出版将其刊号用于《要办的杂志》出版，但这样最好能改月刊或半月刊安排的好可以变成三四本杂志（如科普版）（综合版）（学术版）（专题版）价值才大 6) 走丛刊道路，与出版社协作出版或用内部准印证的形式捆绑其他杂志发行，这需要好好找，需要有资金保证 。利用增刊号申请邮发，解决订户问题。一年出版2期正式期刊， 7) 最坏情况用内部准印证的方式发行，在许多同类杂志上交换广告如XXX等进行会员发展，用会员方式征定。或用邮购形式零售，如许多内部杂志目前是免费，但其邮费则很贵，如无线电定向要8元，中国无线电要12元。还有20多的，30多的。通过快递发行落地。不需要有资金保证 。到一个发行临界点再申请正式刊号。 6.注意事项 有的地方刊号的指标非常紧张，申请要注意看他们的刊号走向，你可以查《媒介》 杂志上面有一个出版公告，一般在申请刊号时，内紧外松，地方上要挡驾，国家会支持，但技术经济类杂志他有个总量规划布局，如果一种类型太多他可能会限制，但可以用自己设立主办单位的方式规避，如文化类申请困难，可以用经济类，以经济文化内容为主。 科技类杂志特别是地方协会办，一般当地的省市科协会会挡驾或强调很难。这时你们需要强硬一点，质问他们，同不同意办一本科技杂志，一般情况他们没有理由，如果他们没有理由，请他们支持就盖章行文，或者先让支持办一个省内的连续内部准印证。上面新闻部门批不批是一回事，你们报不报又是一回事。新闻部门政策性强，人员修养高，只要你坚持，不会为难，还会给建议，出主意在权限内，就都会批准。 许多地方协会就是这样给档回，一般北京的机构为什么容易拿到刊号，原因在此，我知道只要主管单位同意，新闻部门就挡不住，因为现在一切都是依法办事，他在规定的时间不答复，你们可以对其行政诉讼，诉行政不做为。一般到这地步，他们会给你一个丛刊号或协作出版书号，让你们出版，几期后根据他们的考核标准，再批准，给正式刊号。 7.刊号需要多少钱 刊号是一种社会公共资源，数量有限。一般情况下的手续费用非常少。但是任何国家都有出版管制，有一个总量平衡的问题。数量有限，壳就有一个价格，根据评估如消费经济类在100万以上、技术经济类50万以上、学术类30万以上新闻类要150-200万以上，报号要200-500万。 （是对现有刊号指特定情况的最低评估，需要请出版部门的高层协助。能够交易的价格。但学术类有许多可以改类（如改新闻类），所以价值很高） 我的分类是按国际上的一种分法。消费经济类相当大众期刊，技术经济类相当小众期刊。新闻类是指刊期在2周内的。 8.国际刊号 WTO后中国的出版没有放开的内容，同时任何国家都有出版管制，国际刊号他是一个图书馆的检索标志，不是出版许可。中国刊号包括国际刊号和国内刊号（他实际是出版许可证，有国内刊号可以出版）在香港和许多国家不承认国际刊号 ，通过他们的机构直接到法国申请是免费的。 ⊙—⊙同时香港的出版许可证也是免费的，但很少有人申请，因为监督管理和市场容量的原因，如香港每年出版10000种期刊，但只有750多种登记，（在香港有俗语害人劝他办杂志）在香港杂志出版需要月内按时送样，没有送样一期罚2000港币，还有版权问题处理困难。 ⊙—⊙在香港除必须零售才登记，从某种意义没有登记也是违法的，好在香港商业印刷品可以不登记。所以标的国际刊号也没有意义，我观察许多发行中港台的杂志没有国际刊号，但都有当地落地许可的标 DM广告媒体刊号如何申请 ？（转帖） 目前我国还没有DM广告，国家工商局在1996年2月有一个内控标准，即在出版部门同意的情况下，可以出版不包含政治新闻和文学作品内的信息内容。目前我们看到的有以下几种情况： 一、全部是广告内容的印刷品，可以按区域或行业许可审批，但每一次需要按印刷品广告审查。目前邮政DM，电信运营商的DM，金融办的DM，或工商部门办的DM，商业部门办的黄页DM。都是这种形式，由于不含信息内容，不能定价、可读性差和成本高，经营很困难，发展不好。实际DM的广告业务收入在西方广告总量70%。如果DM能放开。以上机构都会成为巨无霸。 二、商情类，发行2000份以上，这是信息管理部门用纸媒质许可证的方式发的一种印刷品，把广告做为信息发布，写各省的管理条例不一样，但一般要通过新闻出版部门前置审批，有纸 媒质许可证号、内部准印证号，印刷品广告号。有纸媒质许可证号是一次性申请，内部准印证号，印刷品广告号逐次审查批准。这是我们通常意义上的DM。但审批困难，有许多地方不批，可以拿一本《慧聪商情》类的DM，跟新闻出版部门做工作，一般他们请示上级后，2个月内会批，（会有主管领导面谈，学习出版和广告条例，获得广告审查证）面向特定群体的还可以获 得工本费许可。付版权费的按50元/千字或协商支付。 如果申请的话，要注意什么，有什么技巧？ 需要注意版权问题，按付版权费的按50元/千字或协商支付，需要在引用软文时联系，或者20个字修改一次。各地对DM一般不批，需要挂靠政府信息中心单位或者新闻机构（如电视台）或协会（如广告协会、工商联），年鉴办、工商服务中心等其他部分符合广告宗旨事业单位。申请时先做几期样板，一般用激光打印（彩色也如此）。送信息办、新闻出版局、工商局，他们会报省级单位的信息办、新闻出版局、工商局批准。派2个律师和精通法律的顾问跟进，一般2个月会批下。公开费用很少，每期的审查费用大众广告内容的在1000/期。 费用大概需要多少？ 公开费用很少，每期的审查费用大众广告内容的在1000/期。或者需要提供担保。地方或区域性的专版类DM杂志。新闻出版和工商广告方面的协调要好。大众类不建议，行业内可以考虑。开办费用大众类投入地区20万以上，省级200万。除非是有足购的广告资源，建议不要轻易进入。 怎样办一个赚钱的新的经济类杂志 序 这不是一篇充满了术语，看似逻辑严密，盈利的可能性十足的专业媒体投资分析报告（我还不能够教投资方怎样办一个赚钱的经济类杂志）。 本文写来，实在是有感于我所看到和经历到的是在一些新的媒体中，刊物执行总负责人和传媒外的投资方一直上演着重复发生的悲喜连续剧。多版本的故事梗概无一例外都是这样：开始时的相敬如宾，后来是剑拔弩张，最后不欢而散的多，很少见到大家相处愉快。这是最危险的：一是令我们一些具体执行、完成杂志使命的中层就很是为难，二是大乱军心，人心一散，团队不再，这会严重影响杂志社的发展规划，有时就是曲终人散的结局。（哈，我认识的一些媒体朋友们可不要对号入座啊，我只是将一个普遍地现象作一归纳，个案太多，大家的所见所闻都太多，就不举例说明了。） 其实，投资和媒体是两个截然不同的行业，媒体人和投资人想的问题、想问题的角度都不同，表达方式及语言也差之千里。开始时，大家能为一个共同的目标走到一起来了，一般来说，投资方选择操盘手（刊物执行总负责方）就是选择一个自己投入真金白银希望着尽快产出的项目，但他们又不了解内容（编辑部）、销售（广告部）、发行三大部门的操作流程和业内的潜规则，更不理解杂志的盈利是需要有个过程和周期的。杂志的操盘手，的是一些文人，他们骨子里比较傲气，对投资者他们可能从心底里，认为他们没有专业，不懂传媒，修为差一点的，傲气也就写在脸上了；同时，内心也还有一种危机感和一种不安全感，对操盘手来说，找到一个展示和实现自己抱负的舞台不容易，操作了半年或者一年，还不足以证明他的能力，实现不了他的个人抱负，也一定已经是一件很令他恼火的事了，再遇到……这是双方战争上演着的心理基础。 跳出来回头审视，我想：如果在杂志市场与资本市场联姻之前就沟通好，将杂志的DNA――杂志是怎么赚钱的？杂志的市场运作与合作风险规避、我的杂志能赢利吗？退出程序……这些所有的可能出问题的方面沟通清楚，双方理解，合作方共同努力,按市场规律和经济法则办事，把风险降到最低点，这不比有了问题再来互相责怪的好吗？ 第一大问题：期刊盈利模式和周期的共识 期刊盈利模式： 一发行收入，这是最为普遍的盈利模式――杂志的定价一般高于其成本，广告收入少，盈利主要依靠发行收入。 二是依靠广告收入，这是当前国内期刊业最为热衷的盈利模式。一批新兴杂志开始放弃依靠发行盈利的模式，采用低于成本的价格发行，扩大发行量以吸引的广告。 第三种盈利模式则是出售期刊的品牌资源，利用品牌资源发展衍生产品。在有一个好的媒体平台的基础上，方式通常有：重印或合订本、特刊或增刊、图书和光盘、数据库、网站、会展、客户名单、品牌授权和主办会展论坛活动等。活动可以取得良好的社会效果，也成为新的盈利点。具体而言，就是要以刊物资源、影响力为依托，用更开放的思路、样的路子、更有效的服务，寻求新的盈利途径，真正实现经营刊物的目的。现在有些刊物已在这些方面进行初步的摸索，如办班、购书服务、举办论坛等。总体看，在依托刊物资源的同时，又受到了刊物本身的局限。 媒体行业无论是产业形态、政策与法律环境，还是盈利模式、投入产出、治理结构、进人与退出机制等都与其他行业有本质的不同，因此用通用的商业分析方法恐怕还不能看透传媒业。这也是为什么以前一些投资银行、券商、投资公司、咨询公司等机构出具的媒体研究报告让人有浮于表面的感觉，观点不够深入，有的甚至出现偏差和谬误的原因所在。 在传媒界流传甚广的西谚：如果你爱一个人，那么就让他去办杂志；如果你恨一个人，那么也让他去办杂志。现在这句话也可以演化为：如果你想赚钱，那么就去投资杂志，如果你想赔钱，那么也去投资杂志。期刊的确是让人又爱又恨的东西，也许这正是她的魅力所在。如果运作得法，印杂志就像印钞票一样，能够产生丰厚的利润；反之，印出来的杂志卖不掉，广告上不来，就像把钞票变成废纸，“印钞机”就变成了“老虎机”。 不论任何形式的媒体，都有自己容易和困难的地方，杂志最难的地方是一年只有12期，最多只有12次调整与表现的机会，而事实上，如果一本杂志在一年内犯了三次以上的错误，基本上就意味着这一年的时间白过了。因为一次错误通常需要2-3期才能发现并挽回。同样，杂志一年的出彩机会也只有12次，如果投入不大，不大可能做到每期都要极高的质量。我们经常都听到很多人说杂志需要3年时间才能盈利或者看出胜败。这就需要投资方够耐心，《三联生活周刊》坚持七年，才奠定了中国《TIME》的地位。 很多投资人做惯了其他盈利较快的行业，对期刊较长的市场培育期不能理解，也不能忍受，结果导致合作破裂。比如做工业产品的卖出去就赚钱，房地产商挖个地基就开始卖“楼花”，就有钱进账，可投资一份期刊两年了还没持平呢。其实那份杂志可能已经做出一定的影响了，再稍微坚持一下就能赢。很多期刊投资就是这样，往往在水已经烧到90度还差一点就开时挺不住了，十分可惜，这样的例子不少。关键还是对期刊的“影响力经济”的特征和“二次售卖”的盈利模式没有吃透。 另外，新创期刊的不确定性更大，品牌和市场培育的时间较长，即使经过市场调研，所得的数字也存在很多变量，分析也都是预测的、未知的，在实际操作过程中可能发现与想像的差距很大，因此投资风险极大。但一旦成功回报极高，尤其在培育期过后的3－5年内都会保持极高的年增长率。成熟期刊有成熟的品牌、稳定的受众，清晰的盈利模式等，是实业投资和财务投资理想的目标。但成熟期刊对待投资的态度往往是：一）不缺钱，拒绝投资；二）代价高，出让小股融巨资；三）利用老刊的品牌优势为扩张新刊融资，这就又带有新刊投资的色彩了，可能比单纯投资新刊风险相当低一点，但还要具体情况具体分析。 以上谈的是第一个问题，我想解决的是婚姻的双方处于“初恋时，我们不懂爱情”危险的防范，我把这些讲清楚，可能双方美好姻缘的几率会大一些？投资的目的就是逐利，利从哪里来，什么时候该来了，这是我们要首先搞清楚的。让业外不懂传媒的投资者能够轻松掌握期刊业的特征和规律，这是我的第一目标。 第二大问题： 面对第三者，媒体人和投资人双方的相互配合与容忍 媒体人和投资人双方的关系就好象一对男女的相亲，既然要论及婚嫁，除了男女双方彼此要相配和喜欢外，还要讨好双方都很在意的亲朋好友(也就是杂志传媒与广告主都在意的读者，也同时是消费者) ，取得读者(也就是消费者)的满意和认可。其实，一些有经验的男女都知道，本来夫妻双方都是恩爱的，但一加上父母亲朋好友的因素，双方的关系就不是那么好处理了。 杂志当然在媒体人和投资人外要有第三者，杂志要满足读者的阅读需求，将读者利益置于中心（当然是在符合国家的宣传政策和新闻规范的前提下），这将直接决定杂志能否得到市场的认可，能否实现赢利。进入实操阶段，媒体人和投资人最容易出现代问题是：媒体由于定位不清，得不到读者和广告主的认可；或是思路清晰，但市场不成熟，投资商没有耐心等下去；或是也进行了市场细分，但市场规模不大，竞争却很激烈，依然是赢利无望（当然除此之外，其他外部风险同样不容小觑，如政治政策的影响等可能会成为无妄之灾）……这些是双方不愉快的环境因素。 大家为什么看好期刊业的市场机会与发展前景呢？相对于报纸来说，杂志的投资小，也不容易出事（政治风险和心理风险小些）。传媒投资近年来持续升温，而期刊在各类媒体中也一直保持强劲的增长势头，且人均创利能力最强，具有投资小、见效快、人员少、成本低、利润高等特点，杂志的赢利的确实很强，可以说一本好杂志就是一棵摇钱树。因为媒体后期投入成本并不大，设备无无非就是几台电脑，投资期刊的成功模式和成功案例最多。所以杂志一开始就背负上了较高的赢利期望值。 任何投资都是为了取得投资收益，得到投资回报，如果没有明确的目标读者定位和广告营销定位，没有关于有效发行量、有效覆盖地区、有效版面规模、获得相对竞争优势的版面强度等数量效益界限的计算与把握，以及一系列相应营销措施的配合与跟进，投入很可能会“打水漂”’。 新杂志创刊前，在过详细的市场调查和分析后，最好是由媒体人和投资人双方确定杂志的定位。而新期刊按照的定位，运作几期后，必然会咨询来自该杂志定位时假想读者和杂志人朋友的意见和建议。咨询结果通常会显示：读者的意见和建议的是否定杂志的定位。这时，投资方第一反应就是：开始怀疑定位或执行有偏差。有的投资人开始对期刊的专业管理工作参与过深，而且固执己见，要求被投资人必须言听计从，令行禁止，不管决策正确与否。一种是指手画脚，对办刊人的专业管理工作横加干涉，往往理念不和造成合作破裂，《新××》杂志采编骨干集体跳槽就是这种典型。还有一种是监视和说教，对职业经理人像家长看小孩一样总是监视和不信任的态度。 其实，我的看法：一是主管、主办、投资方应该开明一些、有耐心一些，干涉不能太多。遇到问题要从治理结构上去解决分工、责任和权力的问题。二是要清楚：市场对新生事物，是很难接受的，总是会发现他的一些小毛病，然后放大这些小问题。其实有些问题是可以进行自我修复的，市场接受是需要付出时间做交换，是有一个过程的。新刊贵在坚持，坚持自己的定位，一年后你会看到胜利的曙光。三是需要合作方共同努力,按市场规律和经济法则办事，把风险降到最低点。遇到相关冲突，这里我强调用市场的手段解决问题，而一定不能用政治的所谓“谋略” 曲线救国来处理。 有的投资方走得更远，因为个人意气，炒掉操盘手，这面对的必然是重新找人替换整个团队，意味着追加一笔不菲的投资，要付出时间和很大的机会成本，而且要命的是，可能这个团队整体不如上个团队，我就遇到过这种情况，所以建议投资人需要学会在观望中忍耐，要尽量策略谨慎地处理。 第三大问题：双方严密规划，商定“过程监测、结果评估、赏罚奖惩”的规则 杂志市场与资本市场联姻是一个前景看好的投资热点,同样也存在种种风险。因而对这些风险的论证和防范应具体和量化，这很有必要，投资的目的就是逐利，利从哪里来？风险在哪里？如何运作？投资的底线是什么？投资方必须对自己的目标是清楚明确的，否则自己昏昏，岂能使人昭昭？自己都没有实际的计划，怎么确定执行者的进度。 在实际操作中，现实情况的表现不尽人意时，投资方对原则问题不能妥协。投资方自己和媒体人最好有大家一致认同的可执行的三年内各年度的目标及各年度的分季度分月目标，按杂志的投入产出基本规律，通常将杂志发展分为导入期（一般为3—6个月）、成长期（一般为第6-第36个月）、成熟期（一般为第36-第54个月）及衰退期（根据发展而确定时间）。在进行投入产出核算时，应重点做好导入期和成长期的财务预算。同时，在进行财务管理过程中，必须做到原则性和灵活性的高度统一，即在一定原则性的基础上，允许在一定程度上的灵活性。超过预算的费用必须经董事会批准，否则一律按计划操作。我认为花钱要谨慎、有计划，浪费是品德的问题，不是经营的问题，经营上当花的一定不能省。所以，不管多大财力的投资者投资报业，合理控制成本，永远是必要的。其中，在投入产出的核算中，必须精确地列出在各个动态发展阶段的预算： 1.印刷成本。根据需要先进行委托加工生产，但要确保印刷质量和时效。一本杂志100多页，印1万册，用铜板轻涂纸，一期印刷费大概要5－10万，要看具体页数和印场。 2.固定资产投资。通常以满足基本需要为原则。 3.管理成本。应尽量减小中层人员，缩短管理等级，强调高效的集约化管理。 4.采编成本。通常对采编成本应进行总量控制。编辑成本每页算1000元（不算高吧）， 5.广告成本。此项成本主要用于客户联谊、广告推广会等方面。 6.发行成本。实行不同阶段的费率控制，强调有效发行比片面强调发行总量更有意义。 7.品牌推广成本。根据品牌建设的规律，在各个阶段进行不同规模的投入。 8.工资、福利、稿费、差旅费、交通、通讯、税费等相关费用。 9．发行、广告及相关副业的产出。 除了对前期硬件投入、工资、稿酬、运营成本、差旅、印刷、发行、推广、流动资金等进行匡算计划以外，还需要执行人 的具体操作方案。各高管层人员（包括兼职）到岗后，应该在20天内根据杂志的整体发展战略、目标及各人的岗位职责，将自己的工作思路理清并加以细化，从而形成各阶段的操作方案。每个人都必须提供主要包括：1.工作目标（包括时间限制和最终完成成果）；2.工作思路（如何完成，其过程，所需资源设施人员）；3.管理理念及风格（团队的选择标准及选择方案）；4.下属人员的结构、数量、素质、工作职责、考核办法、人员进退制度等；5.风险防范；6.团队配合的工作计划等。 在实际操作中，现实情况的表现不尽人意时，投资方对原则问题不能妥协。在把握杂志发行广告的特殊规律和周期前提下，抗风险措施的核心是加强财务预警和财务监督；并在建章立制及缩短投资回收期、增收节支方面下功夫，尤其要控制成本、费用，减少发行盲目布点与退刊损失。 结尾： 生意经有条基本规律就是“不熟不做”，投资方在具体杂志运作过程中必须尽快熟悉，对期刊产业进入深入了解的阶段，这是可以与操作方取得“共同语言”并对自己投资负责的一个途径。 投资当然是一种风险，但对期刊投资风险有过分的恐惧，导致迟迟不敢投入，结果可能错失良机。早期国康实业投资《三联生活周刊》就是谨小慎微，结果反而由于过于保守被清除出局了。传媒业投资虽有一定的政策风险，但只要一开始设计好合作模式，把握住大的方向和原则，还是可以大胆地投资，否则将失去最佳的进入时机。尚未准备真的投入却已经在计算着何时回收的；或精细到似乎要将杂志上的每一个字儿的费用都计算一遍的投资人可能不投资倒更好一些（对内容质量、市场份额等“精细”是我十分热爱的）。 投资杂志失败中，其中有人的因素，有机制的因素，有政策的因素，还有其他外部因素，最好不要是因为人的因素，不要在开始结亲那一刻就埋下了隐患，这是我希望的，毕竟投资人资金血本无归，也会给媒体自身一大打击，一拍两散的是最傻的结果，对投资方和操盘手双方都是一个巨大的伤害，对一个团队则是一个集体的失败。 万能的商业思维在没有商业化的中国传媒业中似乎还远远没有发挥出其万能的力量。资本还不能完全驾驭传媒，传媒业也没有充分借助资本的翅膀飞翔，这需要双方拿出的耐心磨合，在合作中不断调整期望和预期。投资人与传媒人要互相学习、互相认同，而不是相互抵触、不以为然。只有知道对方的所思所想和其特殊的思维方式，才能更好地沟通、合作，让资本与媒体达到共赢

是指营销过程中采取的不同模式。营销模式的核心在于如何去执行，把一个好的营销策划案执行到位，取得最大的营销效果，就是最好的营销模式。这是品牌联播自2003年成立以来，一直奉行的营销理念。品牌联播把营销执行分为线上和线下。线下营销投入较大，效果监控难，而线上营销，通过网络的快速转播、精准定位等优势，越来越被企业所重视。品牌联播把线上市场营销又分为新闻营销与口碑营销。品牌联播以官方媒体、一线门户同步垂直地方媒体，三维式、全方位为企业实现全新的营销价值，站最官方的姿态及最广泛的声音，达到更权威、更广泛以及更大影响的传播效果。权威官方媒体：央视网、新华网、人民网、中国网、中华网……一线门户媒体：新浪网、腾讯网、搜狐网、网易163、凤凰网……品牌联播全网营销，包括策划专业的话题，通过百度营销、口碑互动营销、博客营销、论坛营销、信息平台营销、B2B电商平台营销、邮件营销、QQ群营销、微博营销和微信营销等模式，把企业品牌信息传播效果做到最大化，精准化。体验式营销从宏观上看，体验式经济的到来是因为社会高度富裕、文明、发达而产生的。对于那些刚刚满足温饱或者勉强达到小康的人们来说，“体验”只是一种奢侈。其次，从微观上看，体验营销的兴起是由于企业对产品及服务在质量、功能上已作的相当出色，以至于顾客对特色和利益已经淡化，而追求更高层次的“特色和利益”，即“体验”。体验营销是要站在消费者的感官、情感、思考、行动、关联等五个方面，重新定义、设计营销的思考方式。此种思考方式突破传统上“理性消费者”的假设，认为消费者消费时是理性与感性兼具的，消费者在整个消费过程中的体验，才是研究消费者行为与企业品牌经营的关键。当咖啡被当成“货物”贩卖时，一磅可卖三百元；当咖啡被包装为“商品”时，一杯就可以卖一、二十块钱；当其加入了“服务”，在咖啡店中出售，一杯最少要几十块至一百块；但如能让咖啡成为一种香醇与美好的“体验”，一杯就可以卖到上百块甚至是好几百块钱。增加产品的“体验”含量，能为企业带来可观的经济效益。我们一般将体验分为五种类型，但在实际情况下企业很少进行单一体验的营销活动，一般是几种体验的结合使用，将其称之为体验杂型。进一步来说，如果企业为顾客提供的体验是涉及所有的五类体验，就会被称为全面体验。一般的来讲，体验可分为被分为两类：一种是消费者在其心理和生理上独自的体验，即个人体验，例如：感官、情感、思考；另一种是必须有相关群体的互动才会产生的体验，即共享体验，例如：行动、关联。通常，企业的营销人员为了达到体验式营销目标，需要一些工具所用来创造体验，我们将这些工具称之为体验媒介。作为体验式营销执行工具的体验媒介包括：沟通、视觉与口头的识别、产品呈现、共同建立品牌、空间环境、电子媒体与网站、人员。另外，五种体验模块在使用上有其自然的顺序：感官—情感—思考—行动—关联。“感官”引起人们的注意；“情感”使的体验变的个性化；“思考”加强对体验的认知；“行动”唤起对体验的投入；“关联”使得体验在更广泛的背景下产生意义。目前很多企业在其产品和服务的质量、特色、功能上搞得一团糟，这样不仅不会给顾客带来全新的体验，反而会带来负面的体验，导致消费者的憎恨、讨厌。传统的营销理念，企业强调“产品”，但是合乎品质要求的产品，消费者不一定满意。现代的营销理念强调客户“服务”，然而即使有了满意的服务，顾客也不一定忠诚。未来的营销趋势将崇尚“体验”，企业只有为客户造就“难忘的体验”，才会赢得用户的忠诚，维持企业长远发展。国内一些非常优秀的企业可以直接转入体验式营销，大多数企业还需要对传统的特色与利益营销进行补课。一对一营销一对一营销主要属于整合营销模式。目前大多数商家都是一窝蜂地追求表面上的“一对一”，教会一个销售人员做到热心周到是一回事，至于真正掌握如何识别、跟踪并与一个个的客户打交道，进而做到产品或服务的“量体裁衣”，那实在是另外一码事儿。“一对一营销”的核心思想是：以“顾客份额”为中心，与顾客互动对话以及“定制化”。企业应该从关注市场占有率到关注个体顾客的“顾客份额”上来，关注本企业产品在顾客所拥有的所有该产品中的份额，并努力提升对这个份额的占有。了解“顾客份额”的目的是用来对顾客进行区分，“顾客份额”又可称为钱夹份额SOW。我们可以以顾客未来一段时期内的采购计划与现有钱夹份额为二维标准，进行分类，把顾客归属到“需去争取的”、“需进行培养的”和“需进行维系的”三个不同的阶段，以便有针对性地进行市场营销活动并提供差异化、定制化的产品及服务。企业应该“与顾客互动对话”，企业应当对顾客个体及其消费习惯和行为都要了解，这种了解是通过双向的交流与沟通来实现的。企业要“定制化”。企业要想实施“定制化”不需要对现有的产品与生产模式作很大的改动。可以采取的方式有：捆绑销售、在一定范围内可变的配置、个性化的包装、提供灵活的送货以及个性化的售后服务、支付方式等。目前有许多公司可能急于从“一对一”的学习关系中获取丰厚的利润而忘了关系必须有双方参加这一基本常识，从观念上将“一对一营销”视同为直接邮购或电视直销的等价物，从而使“一对一”成了“单行道”。“一对一营销”的实施是建立在定制的利润高于定制的成本的基础之上，这就要求企业的营销部门、研究与开发部门、制造部门、采购部门和财务部门之间通力合作。营销部门要确定满足顾客需要所要达到的定制程度；研究与开发部门要对产品进行最有效的重新设计；制造与采购部门必须保证原材料的有效供应和生产的顺利进行；财务部门要及时提供生产成本状况与财务分析。全球地方化营销属于市场营销模式。全球化营销是指在全球采用统一的标准化营销策略，应用前提是各国市场的相似性，具有规模经济性等优点。地方化营销则是指针对各个地方市场的不同需求度身定制相适应的营销策略，在各市场存在较大差异的前提下使用，优点是营销效果好，但成本昂贵。企业在营销实践中发现将以上两者结合起来的全球地方化营销模式则能综合两者的优点，它是一种“全球化思考、地方化行动”的战略。要想获得全球地方化营销的成功，第一步也是最关键的一步就是仔细研究各个市场，找出不同市场的共性与差别。但在不同国家实施时作适当的调整，从而满足各个市场的不同要求以占领的市场。在经过周密的市场调研后，宝马把顾客要求分为三大类：1对每个国家的细分市场中的所有驾车人都同等重要的特性，即全欧洲通行的要求；2对某个国家的所有驾车人都同等重要的标准，这样就形成了国别差异；3对所有国家中某些驾车人同等重要的特性，由此构成了不同的目标群体。接下去，宝马针对以上三个分类分别采用：提供统一的欧洲式样、量国裁衣和因人着色三种不同的策略，大大提高了宝马品牌在欧洲市场上的竞争力。后来，宝马公司又将全球地方化营销模式运用到了北美市场和日本市场，也同样获得了巨大成功。信息技术的飞速发展使世界变得越来越小，也大大推进了全球一体化的进程，一体化与多元化决定了全球地方化营销战略的生逢其时。特别是在地域广阔、人口和民族众多、各地经济发展不平衡的中国，全球地方化营销有进一步演变为全国地方化营销的趋势。关系营销关系营销是把营销活动看成是一个企业与消费者、供应商、分销商、竞争者、政府机构及其他公众发生互动作用的过程，企业营销活动的核心是建立并发展这些公众的良好关系。作为企业来说，要满足顾客的需要是生存的第一条件，但是企业还要时刻关注竞争对手的变化，要作到领先竞争对手一步。在和竞争对手的较量中企业要考虑自己的成本情况，要作到适度领先。企业要不断研究顾客的感受和行为模式，企业的高层、中层要“体验顾客的经历”，要认识到是以下几个因素影响顾客的行为：员工的态度、企业的特殊事件、顾客的超值期待、顾客的情绪和反应。其中顾客的期待和情绪反映是外部因素，员工的态度和特殊事件是企业的内部因素，对于企业来说可以影响外部因素，但是只有致力于改善内部因素才是根本的解决办法。也就是说企业要有完善的制度和流程，要有培训良好的员工，要充分调动和满足顾客的期待，要正确回应顾客的情绪和反应。从而最大限度地满足顾客的需要，制度化地培养顾客的忠诚。具体的做法是：利用非正式的场合、利用秘密顾客、安置代表为顾客工作。作为管理者要拿出来一点时间注意倾听顾客的真实需求。在员工中要发展出来一种非正式的倾听文化，并有相关制度保证，而且建立了正式的顾客抱怨回应制度。要作到这一点要遵循几个步骤：首先要向员工解释走出去和顾客沟通，倾听顾客的重要性，其次是让员工看到你每天和顾客进行的至少一次沟通，第三要鼓励员工走出办公室，尽可能定期去拜访顾客。第四要做一点因为倾听而改变的事情，使倾听变得有意义。所有的一切做下来就成为了一个倾听的循环：管理人员决定倾听到发现倾听的办法，到倾听的行为，到依据倾听到的信息做改变，到检查结果，最后回到决定倾听。企业在倾听循环中不断了解顾客，不断进步。连锁说到连锁经营，企业面临的一个至关重要的问题，就是如何将自己的门店进行复制扩张，把自己企业的成功经验发扬光大。核心因素是具有完全的克隆功能，连锁经营在经营过程中当然是需要进行企业模式的复制，进而完成企业的连锁化发展。然而，企业应当如何去复制自己的企业模式，复制企业的那些管理特点和模式，然后将他运用于新的门店中去呢？我曾经听了这样一件事，甚是佩服。国内某连锁企业的老总和总经理亲自到美国著名的HOMEDEPOT（家居中心）专门学习了一年，从收货部，商品部一直到顾客服务部完全干了一遍，甚至连收银台的高低尺寸也量了回来，当然我们不是要求大家要做的那么细。但是“罗马不是一日建成的”，外资超市也是经历了数十年甚至上百年的艰辛才发展到现在的规模。以前，我们的师傅们在外，我们是出去学习。如今从事连锁的师傅们已经进到我们的家里了，要和“抢我们的饭吃”。国内的连锁企业是拿出中国的热情好客，礼尚往来的习惯，拱手让出自己的市场份额？还是真正掌握连锁的精髓，把自己的企业做强做大，与之竞争呢？在使用这个工具的时候，企业应当从以下方面入手：首先就是要有摸清自己的家底，了解自己的实际能力和现状，扬长避短进行发展；其次就是要将企业的成功经验或所谓的核心竞争力归结出来，进行进一步的提炼，制定出自己企业的标准化管理流程，以便于企业的进一步发展扩张；然后，企业在进行连锁扩张的时候要了解实际情况，要因地制宜，不能盲目照搬。品牌营销世界著名广告大师大卫.奥格威就品牌曾作过这样的解释：“品牌是一种错综复杂的象征，它是品牌属性、名称、包装、价格、历史声誉、广告方式的无形总和。品牌同时也因消费者对其使用的印象，以及自身的经验而有所界定。”一年前的今天，瑞典皇家科学院将2001年度诺贝尔经济学奖授予三位美国经济学家，以表彰他们对“信息不对称市场分析”的贡献。信息不对称理论为我们拓展了一个全新的视角。信息不对称现象的无处不在，就像身边的各种名牌商品，对名牌的推崇也在印证这一理论：一般来说，在任何类型市场中，消费者在对产品信息的占有上较生产者都为弱势；这种现象的存在使得交易中弱势的一方因为信息的不完整而对交易缺乏信心，对于交易来说，这个成本是高昂的，解决方法就是品牌。当一个产业正经历从卖方市场转变为买方市场，产业增长方式从数量规模型向质量效益型转变。在这种变革过程中，品牌作为一种重要力量，对市场对诀的输赢作用巨大。一个有影响的品牌可以征服消费者，取得越来越大的市场份额，这种现象已在家电、服装等领域中充分表现出来，未来的房地产市场也离不开这一品牌制胜的市场竞争规律。品牌竞争就是以品牌形象和价值为核心的竞争，是一种新的竞争态势。如何树立品牌呢?第一步：卓越的品质支持。此必须以质量为根本树立形象。这里所指的质量，是一个综合性品质的概念，包括工程质量、文化质量，还有物业管理质量等。第二步：分析行业环境，寻找区隔概念。你得从市场上的竞争者开始，弄清他们在消费者心中的大概位置，以及他们的优势和弱点。你要寻找一个概念，使自己与竞争者区别开来。第三步：整合、持续的传播与应用。企业要靠传播才能将品牌植入消费者心智，并在应用中建立自己。企业要在每一方面的传播活动中，都尽力体现出品牌的概念。深度营销深度营销，就是以企业和顾客之间的深度沟通、认同为目标，从关心人的显性需求转向关心人的隐性需求的一种新型的、互动的、更加人性化的营销新模式、新观念。它要求让顾客参与企业的营销管理，给顾客提供无限的关怀，与顾客建立长期的合作性伙伴关系，通过大量的人性化的沟通工作，使自己的产品品牌产生润物细无声的效果，保持顾客长久的品牌忠诚。它强调将人文关怀的色彩体现到从产品设计到产品销售的整个过程之中，乃至产品生命周期的各个阶段。深度营销的核心，就是要抓住深字做文章。企业导入深度营销模式的一般流程是：选择容量大或发展潜力大，我方有相对优势的、适合精耕细作的目标市场；深入调查，建立区域市场数据库，通过市场分析找到开发的重点和突破口，制定有效策略及完善的实施计划。强化区域营销管理平台，实现营销前、后台的整体协同，一体化响应市场的运作机制，提高响应市场的速度和能力。选择和确定核心客户，开发和建立覆盖区域零售终端网络，构建区域市场营销价值链。集中营销资源，提供综合服务和指导，不断深化关系和加大影响力，获得营销价值链的主导地位。作为营销链的管理者，引领渠道成员加强协同，提升整体争夺市场的能力，冲击区域市场的NO.1。在取得经验和能力的基础上，及时组织滚动复制式的推广。企业在导入和实施深度营销管理模式应注意到：1要集中营销资源于竞争的关键环节，利用杠杆效应，整合流通领域的市场资源。2营销领域的变革，需要企业整体的系统协同，要注意改革的艺术“在变革中保持秩序，在秩序中保持变革”，因势利导，循序渐进。3企业高层理念认同、思想统一，采用自上而下、全员参与的变革方式，保证强大的组织力和执行力。4营销的艺术性决定了模式有效是基于队伍能力的，要着重客户顾问队伍的建设。我国市场范围广阔、发展不平衡和区域差异性大等特点将在长时期存在，所以深度营销模式还会是国内市场的主导模式。网络营销网络营销其本质是一种商业信息的运行。所谓商业信息是可分解为商品信息、交易信息和感受信息三个要素。任何一种商业交换，其实都包含这三种信息，而基于互联网的营销方法就是根据企业经营的不同阶段，制定不同的信息运行策略，并主要通过网络方法来实现的营销设计与操作。客户与企业之间进行信息交换的循环，根据不同的阶段循环不同的信息要素，并分别对三个要素商品信息、交易信息、感受信息进行定制化处理。第一循环：商品信息的循环，即企业与客户之间交换商品信息。这一循环中，关键是要求客户达到海量，传统方式是用媒体广告、店面或经销商铺货等方式进行，而网络营销的主要是通过对网站的宣传或电子邮件定向发送来完成。第二循环：商品信息的定制化交换。企业向客户发送定制化的信息，客户接受了定制的商品信息后，与企业发生了交易。第二循环中，处理的主要是在第一循环中得到的愿意与企业交换信息或已发生交易的客户信息，但这样的客户信息也要达到一定量才有必要进行商品信息的定制。第三循环：交易信息的定制化交换。也就是说，使老客户产生多次购买。同前面的循环一样，当客户群3达到一定规模时才有必要进行这个循环。第四循环：感觉信息的定制化，或者称为服务信息的定制化，使不断购买的老客户得到不同的服务感受。上面各个循环中，各类定制化处理后，与企业发生交易的客户占客户群的比例是逐渐增大的。模型运行中有几个关键：定制化的前提是处理的客户群达到一定规模，否则不仅没有营销方面的意义，而且会增大运行成本，达到什么程度时开始定制化，是第一个关键点。营销方法创新必须与信息处理工具的运用能力相结合，当数据到达海量时，你的企业有没有能力进行定制化处理，这是第二个关键点。以客户为核心的企业文化不可或缺，否则是一切都无法长久。时间是这个模型得以实现的最关键要素，用钱的堆积来换取时间的方法已经被证明是错的了。兴奋点营销众所周知，企业的产品是否能够博得消费者的钟爱，就取决于你是否对消费者进行了过细的分析和研究，你对他们了解多少，他们对某种商品做出购买决策的真正原因是什么？揭开谜团的关键在于你必须有效的运用“恰当并且出人意料”的利益定位的方法，在消费者的脑海中寻找他们对于你的产品的期望益处的核心要点在哪里。以及如何通过定位策略在消费者的脑海中建立具有差异化的品牌印象。数据库结构使我们能够获得这样的工具：利用明星、金牛、狗类、鸿雁矩阵图，按照购买量和购买频率把顾客分作了四种类型，寻找四类顾客购买动力的共同特性有那些。通过第一矩阵归纳出功能与面子的共性之后，即进入工具的第二阶段：第一意念。操作方法是，邀请以上金牛、明星和鸿雁三类顾客代表参加测定，把他们分成至少两组进行。把品牌产品线得系列产品摆放在室内进行模拟购物，比赛的内容是将欲购买此产品时大脑里冒出的第一念头（动机）写在纸上，看谁在最快的时间里完成，优胜者将获得这些产品。以此获得几类顾客在购买时得原动力数据。并把这些数据写成“兴奋点写真”。竞品检视测定：检视竞品得兴奋点诉求策略，在竞品强销或促销期间，在试点区域针对竞品顾客和自身已有顾客发布兴奋点诉求，观察竞品顾客得反应度以及是否具有转化倾向，观察自身已有顾客的支持率和是否被竞品转化的倾向，修正兴奋点诉求。明测写真：根据第一意念“兴奋点写真”制作出终端明测广告（POP）；发布在试点区域。观察广告发布后，顾客的欢迎度和购买量与购买频率得变化。写出“市场明测兴奋点写真”提交企业的跨职能小组备案。确定兴奋点：提交企业最高决策部门，而后抄送生产、企划、市场、销售、公关各部门依据策略完善利益支撑点。千万不要轻视这些看似简单得要命的概念，这可能就是许多能够成为世界超级大公司的秘诀之一。直销“直销模式”实质上就是通过简化、消灭中间商，来降低产品的流通成本并满足顾客利益最大化需求。在非直销模式中，有两支销售队伍，即制造商到经销商，再由经销商到顾客。在国内，直销是这样定义的：制造商在向公众进行一定诉求的基础上，直接与目标客户沟通，以达到实践消费的营销活动。直销有3方面的要素：公众消费意识的支持；一对一关系的建立与形成；现场展示与焦点促销。由于直销直接面对客户，减少了仓储面积并杜绝了呆帐，没有经销商和相应的库存带来的额外成本，因而可以保障公司及客户利益，加快成长步伐。公司要进行直销，首先必须透彻研究顾客需求，而不是竞争对手，通过细分市场和提供异质化产品来切入市场。其次要增加直销的触角，与顾客保持互动，如网上直销，电子商务，DIY定单接纳，电话直销等。再次要有科学管理直销团队的方法，确保销售团队高效运转。例如安利公司的店铺+销售代表式直销和“按单生产”的戴尔(Dell)式直销，这是目前最为成功的两大直销方法。安利式直销核心要素在于提高顾客和职员满意度，戴尔式则必须通过不断开发新产品来满足顾客需求的异质性。无论安利模式还是戴尔模式，合理的利用广告途径增加与顾客的沟通是很有必要的，而所谓的直销省略宣传费用而使顾客需求成本降低，是短视和错误的。没有与顾客的有效沟通是很难研发出有需求潜质的产品的，更别说提升顾客满意和公司业绩了。直销将沿着减少流通环节提供满意产品的主旨，通过DIY接受定单，采用OEM虚拟经营，贯彻6∑原则，采用CtoP（公司对个人）或PtoP（个人对个人）的服务模式不断丰富直销的内涵。在充分了解国家法规、市场特性的情况下采用合理的直销方法，不纯粹模式化，将为直销企业永续经营保驾护航。数据库营销企业通过单纯大众化营销及品牌营销走向市场的宏观运作时代即将结束，数据库营销作为一种个性化的营销手段在企业获取、保留与发展客户的各个阶段都将成为不可或缺的企业能力与有力工具。数据库营销的核心要素是对客户相关数据的收集、整理、分析，找出目标沟通,消费与服务对象，有的放矢地进行营销与客户关怀活动，从而扩大市场占有率与客户占有率，增加客户满意度与忠诚度，取得企业与客户的双赢局面。实施数据库营销时,企业需要在总体战略与服务理念、人员组织配置与素质和信息技术系统几个方面协同配合。开展数据库营销的基本战略包括：开发出企业与客户接触沟通的主要方式；建立一个完整的客户服务体系；识别哪些是优质客户，花精力去建立其忠诚度；计算客户终身价值以决定营销活动的经济学；分析找出客户特征群貌，并用之来复制优质客户；不断测试检验，让每一次营销战役成为企业增强对客户了解的机会；改变企业的认知、人员角色与绩效系统使之适应企业与客户关系的新架构；组建能有效管理数据库的专业团队，不断充实、升级营销数据库。可以预见，数据库营销将与1对1营销、客户关系管理等融为一体，它所代表的量化、个性化、数码化、有的放矢地接触与服务客户的思想将成为大多数企业的共识与客户互动的前提.企业对具有这方面能力的营销与管理人员的需求势必急速增加。文化营销言之无文，行而不远；企之无文，行而不久。意即在企业发展过程中，缺少文化营销是难以取得长足发展的。文化营销强调企业的理念、宗旨、目标、价值观、职员行为规范、经营管理制度、企业环境、组织力量、品牌个性等文化元素，其核心是理解人、尊重人、以人为本，调动人的积极性与创造性，关注人的社会性。那么，什么是文化营销呢？文化广义指人类社会历史实践过程中所创造的物质和精神财富的总和。狭义的文化指社会意识形态和组织结构。作为营销学里的文化营销指的是企业(或组织)以文化为主体进行营销的行为方式。在文化营销观念下，企业的营销活动一般为奉行以下几项原则：给予产品、企业、品牌以丰富的个性化的文化内涵。强调企业中的社会文化与企业文化，而非产品与市场。努力从文化的角度、人的地位来考虑和检验公司的经营方针。那么，在实施文化营销过程中应该注意什么呢？1人性化。即符合、满足人的精神需求。2个性化。即要有企业自己的声音。3社会性。即充分挖掘社会文化资源并回归社会。4生动性。即营销技术要灵活、创新、形象、易传播。5公益性。即营销活动必须对社会公众有益。将文化有机融进营销，就像将钻石镶进白金戒指，形成1+1>2的社会价值。其构思运作步骤一般是：总览文化态势；观察文化变化；捕捉文化观念；创造文化趋势；扩展文化外延；形成文化创意。国际营销大师说：世界在消费麦当劳，其实是在消费美国快餐文化。而作为优秀品牌，其在推广产品的同时，实质是在推广一种生活方式，推广一种文化。

　　房地产十大销售经典案例　　1、炫特区70年代激情夜　　如果没有人一夜暴富--虽然人数少得可怜，也许没有那么多的人买彩票。作为中国财富的密集地，作为中国目前速成富豪的摇篮，如果楼市不产生传奇，那么这个　　市场也未免太让人丧气了。作为相对平淡的一年，2003年楼市之所以依然充满想象力，幸好有了炫特区。　　炫特区之炫缘于70年代激情夜。　　将70年代的一些东西比如小人书、永久牌自行车、雷锋的照片摆在一块展览到底是文化活动还是营销活动？整个活动搞完了观众连炫特区三个字到底是什么东西都不知道这算哪门子宣传方法？炫特区的回答是：房地产营销。　　今年1月10日炫特区在西单LCX广场组织了宣告项目正是投向市场的"70年代激情夜"活动。现场的人数高达数万人，而且几乎是用一种宗教般的虔诚参加活动。当晚在网上关注炫特区所挑起的70年代生人的网友高达60万人。70年代激情也这样一个看上去完全是公益活动的策划，帮炫特区找到了自己的忠实客户群--因为客户对于炫特区的认同不仅仅是产品因素，的是情感因素。一个客户"爱"上的项目不可能不成功。炫特区就是凭借着首都时代广场的这次活动一炮打响，而后一发不可收拾。一一个小户型项目却成为今年楼市中销售额最大的项目之一，实实在在一大奇迹。　　延续激情夜的风格，炫特区以后还举行了数次类似的活动：朝阳公园非主流音乐节、万圣节纯白夜，以及被阚军先生誉为今年最佳策划的免费观看《黑客帝国》活动。均是效果不俗。　　2、棕榈泉国际公寓百万大捐赠　　记得4月20日北京市市长孟学农先生和卫生部部长张文康先生最为灰暗的一天，从这一天后，一直遮遮掩掩的非典疫情开始大白于天下。原来在地下的谣言的到了证实，而新的谣言又开始流传。北京的空气陡然紧张起来，和平年代的人们突然发现了死亡的阴影离自己如此之近，感到了巨大的无助和孤独。　　4月21日，我在《北京晚报》上看到了棕榈泉的百万大捐赠。棕榈泉国际公寓向医护人员捐赠百万元人民币，用于营养和保健。董事长曾伟还发表了极为感人的讲话，我还清楚的记得当时自己看到这条新闻时的感动心情。虽然这样的讲话在以后还将在不同的场合由不同的人说出，但是时移事异，已经很难如当时一样让人感动了。棕榈泉的捐赠活动，如同沉闷空气中的一点亮光，点亮了房地产界对于这个空前大劫难的参与意识。本来已经很有名的棕榈泉国际公寓更加吸引了全社会的关注，大大提升了企业的美誉度，一时风头无两。虽然具体的由此带来的销售量没有详细的数字，但是在非典期间棕榈泉销售高达近3亿元，与此关系甚大。　　在整个市场中，棕榈泉是最先进行捐赠的房地产企业，虽然以后世纪金源、珠江地产的捐赠金额在千万以上，远远超出棕榈泉的数字，但是当时各种捐赠活动已经多如牛毛，报纸天天上都有报导，虽然这两个企业的金额最大，但是已经不足以产生棕榈泉那样的震撼性效果了。　　棕榈泉的百万大捐赠，反映的是企业危机公关的意识和反应速度，坏事可以变成好事，只是看企业从什么角度去理解。　　3、富力新论坛：文化铸就辉煌　　截至今年11月底，富力城的销售额超过了15亿元，与世纪城、建外SOHO一道成为今年的大赢家。2002年，广州富力锐意北取，击败包括SOHO中国在内的众多竞争者，一掷32亿元取得广渠门的一块土地。是年王牌经理人谢强从珠江跳槽，主持这块土地的开发。是为富力城。　　轰动一时的32亿元的地王得主、三环边的优越地理位置、漂亮得成为城市风景的大彩蛋售楼间、王牌经理人谢强，这些的组合足以使一些单纯为了知名度而作的宣传在富力城丧失意义。当然这也同时意味着，留给开发商闪转腾挪的空间已不大。但是原来报纸主编出生的谢强却另辟蹊径，将文化的大旗舞得呼啦啦响，典范之作便是富力新论坛。　　在富力新论坛里，有冯仑、潘石屹、曾伟、谢强、张宝全海南五兄弟坐而论道；有陈忠实、贾平凹等作家名流的舞文弄墨；6月13日，富力城的还邀集几位业主如首大置业总裁王哲、全国工商联住宅产业商会项目中心副主任郑国臣、著名艺术人士张羽冲、韩国SK株式会社投资经理方元等人，聚在一起对富力城说三道四，谢强亲自接受各家的质询，最终做到皆大欢喜……富力城的实力派形象尽展无遗。　　相对于许多项目神魂不属的文化营销，富力城的文化营销丰富而全面，既顾及了社区文化的建设，理念的张扬，又将业主关系的沟通摆上了台面，春风化雨，润物无声，而万物却由此生发。在盛名之下，还愿意作细致功夫，谁能阻止富力城的成功？　　4、玄妙的CLASS　　作为一个专业哲学系学生，我曾经自傲能将人头脑都弄大的黑格尔哲学读懂，但是抱着CLASS厚厚的楼书，我所有的知识一夜"回到解放前"，如坠五里雾中。大　　段大段的论述，似是而非的理论，从阶层的定义到建筑美学，似曾相识但又真的不相识。在各大媒体发布的广告也是大段的论述，如果不仔细读，真还有点摸不　　着头脑。玄妙的CLASS。更玄的销售额。据说开盘20天内销售3个多亿。许多人不相信，包括我自己。但是到现场去看的时候，真的好多楼层都成了非卖品。所以只能相信。　　CLASS的牛气源于底气。独特的坡地布局，精雕细刻的建筑，没有大的宣传也能够卖。但是为什么选择这样一种推广方式，倒是大值得思量。　　作为北四环外的项目，CLASS售价高达8000多，不折不扣的高端产品。也许我们已经习惯在宣传中将让人知道当作衡量宣传效果的一个标准。但是奢侈品从　　来就不在此例。它们在一个很小的圈子里，高高的昂起头，通过特殊的方法用口碑来销售。口碑比广告重要，因为能够在CLASS买房的人都是头脑清醒，偶尔的冲动也肯定不是在买房的时候。　　CLASS的楼书只是适合象她自己这样精细有说头的项目，不具有太多的普遍意义。厚重的楼书提供给观众的是一种理念的冲击，一种对于产品深层内涵的挖掘的　　严肃态度。正如在一次访谈中CLASS负责人说的："我们根本就不求让大多数人看懂"，一种极其精英的态度在完全媚俗的市场中造成特立独行的效果，这种形象　　通过传媒的传播同样达到宣传的效果，正如谢霆峰通过捣蛋来达到炒作目的。CLASS用自己的另类同样获得了大量人的认同--虽然这种认同者在整个社会上的比　　例还是很小。但是CLASS也才有500多套房子呀！　　5、长河湾：人文地产　　"热销从来都是双刃剑！你们看到的是钱，我看到的是重担，是责任。惊喜之外，我感到恐慌。成也热销，败也热销！"这就是长河湾，热销了还要不忘居安思危。　　董事长亲自发话，"要冷静对待长河湾热销"。什么是人文关怀？这便是例证也。　　长河湾的老总黄怒波在文化界大名骆英，诗集出了一本又一本。作地产依然不忘老本行，搞的是人文地产，还组织专门出版一本挖掘长河湾历史文化内涵的小册子，追忆这里的历史痕迹：长河流淌的是八百年的古长河水；高粱桥发生过辽宋战役；莫斯科餐厅这是一个时代的记忆；北京展览馆是中国十大建筑之一，也是一代人的记忆……已经存在的悠久文化积淀经长河湾这么一归纳，配上长河流水的潺湲，真的使人有物我不分的感觉了。　　如果你去上网，有关长河湾的新闻寥寥无几。而现实中的长河湾却如同《天龙八部》里面的段誉，外面是文弱书生，体内早已内力充沛。在水系建设上，在社区园林建设上，在建筑风格、外观形象上，长河湾均道法自然，注重与环境的和谐，与自然的和谐，与历史的合一。这样的产品，披上优雅的文化外衣，如果还不热销，那什么产品能够热销呢？　　6、阳光上东：富人区的缔造者　　如果说缔造是一种物质行为，这话大错特错。温榆河沿岸，京汤河沿线，西山、香山一线的别墅群，朝阳公园一带的高档公寓，都是货真价实的富人区。但是富人区的概念在房地产界却是阳光上东第一次坦坦荡荡的提出来。今年年初以来，首创集团宣布将在东四环北路绿化带以东、酒仙桥路电子城以西、坝河与亮马河之间的地块上建一个北京的"富人区"。这个名为"北京上东区"的项目，占地面积100公顷，总建筑面积将超过220万平方米，预计总投资超过100亿元。项目由首创集团旗下的首创置业和阳光股份具体负责。其全部项目将于2008年完工，售价在每平方米1万元以上,10月17日第一期盛大开盘。　　在中国，财富曾经被当作罪恶的代名词，但是托改革的福，现在追求财富已经成为一种光荣的行为，正如原来参军是一种光荣的行为一样。但是由于在意识形态上还没有得到明确，所有的媒体舆论的表达都还羞人答答的，典型的例子就是将几乎所有关于财富的美德都赋予在国外体现为中庸保守的中产阶级。首创置业却正式将这块面纱剥去，从而吸引了社会的关注。阳光上东一开盘就销售1亿元，富人区宣传达到了传播效果功不可没。　　首创置业的做法表明：在宣传上不必要真正意义的创造，能够将一种在事实上成型的东西完美的体现出来同样是一种创造。在传播学意义上，谁说得最早谁就是创造者。　　对于首创置业打造上东区这样的宏伟计划，一两个小聪明、小花招不足以支撑如此大的体量的销售。在富人区的旗帜下，各种关于高品质的概念终于得到了一个众望所归的统帅，为项目的宣传提供了取之不尽的资源。　　7、荟景峰试住　　朝阳园曾经是东四环的豪宅地标，在销售上也曾经屡创奇迹。到了二期荟景峰的时候，依然保持了原来的高品质，而且与北京市大多数公司炒作概念不同，荟景峰提供的全部是现房，而且价格在7000元左右，可谓已经挑战了东区的豪宅价格低线。作为香港的投资商，财大气粗是典型的特色。而荟景峰的营销案例就是要完整的体现这种特色。　　如果是为了表现实力，又有什么活动比试住更有效呢何况试住者还要提供试住日记。文学的东西最难作假的，只要能够提供出来，观众的信任度自然大大提高。　　时间长达一个月，还有什么问题不能看出来荟景峰选择这种在许多开发商看来无疑是自掘坟墓的做法，实在是实力和底气的体现。所以这个活动一开展，就吸引了许多人的注意，在不短的一段时间内，荟景峰老树开新花，曝光率大大提高。据说荟景峰的黄老板数钱的时间也显著增加。　　而荟景峰在这个活动中还加入了娱乐元素。因为拍《天下粮仓》而红得不得了的吴子牛导演，也被拉入进来做秀，宣称要在荟景峰尝尝鲜。要知道造谣在别的领域构成诽谤罪，而在娱乐界却成为基本的宣传手段。现在竟然有这样一桩有鼻子有眼的事情，那还了得！娱乐界自然要配合房地产界狂炒一番。虽然最后吴子牛到底住没有已经没有下文，但是荟景峰借着社会关注的机会推销自己的楼盘，倒是大获成功。　　荟景峰，眼球经济的忠实实践者。　　同样失败而成功的活动还有通用时代邀请皇马来楼盘作秀，趁机宣传自己是"豪宅中的皇马"，同样闹得满城风雨，同样明星没有到场，同样知名度大大提高。　　8、三环新城评选健康形象大使　　在您的心目中经济适用房是一个什么样子？是本大利微，是旱涝保收，是商品房围困万千重，我自岿然不动？总之，带有一定公益色彩和政府一直的经济适用房，一般意味着和市场运作的绝缘:只要老老实实的做好成本控制，收拾一点贪得无厌野心，挣上两三个点的利润，自然就一切OK。什么广告投放，什么市场营销都用不上。　　最为引人注目的一个趋势就是：市场化的伟大力量，连一向心如止水的经济适用房，也要用上营销推广。三环新城完全是市场化运作：将产品作得像商品房一样品质，以致在夏季房展会上销售量几乎占了经济适用房的70%，并且各种新闻不断的出现在报纸上、电视上，--当然我们知道这不是媒体自然规律发挥作用的结果。作为勇气的象征，三环新城通过自己的努力，申请健康住宅试点--要知道，在之前也就有奥林匹克花园和金地格林小镇两个项目，前者是全国第一地产连锁品牌，后者是深圳最大的开发商之一。　　但是，三环新城还希望为整个活动加上一个冠冕：三环新城一改以往地产公司邀请名星大佬作形象代言人的做法，从社会上征集形象代言人，获选的赠送三环新城的一套价值百万的三居室。平民化的做法，加上与众不同的创意，百万元房子的诱惑，两者产生的张力足够人发挥想象力了。据说一共吸引了8000多个家庭的参加，时间延续了几个月。　　各种方法的综合运用，使三环新城的销售大增，成为今年最出风头的经济适用房。也为经济适用房的市场化做出了一个榜样。　　9、美林香槟小镇:邀约《思想者》　　房地产是一个缺乏文化的行业，老一辈的房地产商基本都有革命家的精神，一不怕死，二不怕苦，三不怕没文化。但是由于房地产的资金流量大，利润高，一旦有了钱，就什么都有了，包括文化。美林香槟小镇就是一个典型的例子，也是一个比较成功的例子。　　在今年的春季房展会上，一直宣扬七宗（罪）醉的美林香槟小镇让消费者认识到什么叫做大手笔：花费百万城巴黎专程借来思想者的塑像模子，在房展会上依样画葫芦的弄了个思想者，让为但丁《神曲》里受苦的人们悲悯的思想巨人，见证这楼市的名利场。作为一个房地产项目到底有没有必要将罗丹的名作拿来附庸风雅？这样的挥金如土难道最后不还是羊毛出在羊身上？观众议论纷纷了半天，但是美林香槟小镇这么个东西，也在心中抹不掉了。而这就是开发商追求的效果。　　只要有知名度，就会有销售量，这是毫无疑义的。　　这样的营销手腕，已经用不上什么道德标准或者名实一致的这样的观念来衡量的了。无论多么牵强，但是在房地产这样一个区域性市场，拥有知名度就意味着成　　功的一半。而思想者也确实让美林香槟小镇一举成名。从这个意义上来说，美林香槟小镇是个胜利者。　　10、石韵浩庭：岁末的传奇　　年关将近，又是黄世仁向杨白劳讨债的时候了。在寒风的威逼下，人们的户外活动明显减少，楼市也日渐冷清。各家公司都收拾野心，开始盘点一年的收成。由于这种原因，今年的冬季房展会也表现平平，人气相对原来火上浇油般的春季房展会，确实逊色不少。　　但是就是在这次房展会上，一个人们很陌生的项目放了一颗卫星，使人们从此对它不再陌生。这就是双井富力城附近的新项目石韵浩庭。均价仅6500元，已经足以让人心跳了，可是还有更令人心跳的：石韵浩庭打出了全国首家"汉装"社区的概念，并在国贸房展期间，送出价值不菲的1000件丝绸"汉装"睡衣，现场还有模特穿着"汉装"炫耀身材。现场人气之火爆，据说足以媲美谢霆锋开演唱会。一番策划的结果也没有让开发商失望：几十上百万的房子，愣是展会期间就卖了近百套！　　石韵浩庭声称要在洋风日盛的今天，发起"文化复兴"恢复汉家风范，以"汉装"作为形象代言主打中国风格社区。其意旨也宏深，其行为也另类，几件薄薄的睡衣能否承担其如此伟大的使命，倒也值得斟酌。但是如此一来，真要忘记石韵浩庭倒也不容易。　　一个项目提炼出一个核心概念不容易，但是如何将这个信息传递给消费者更不容易。石韵浩庭的行为艺术虽然显得有点"那个"，但是在本质上是和项目的形象和核心理念是一致的，以低价为土壤，以中国风格为根，以汉装为花，一番炫耀，很好的完成传达项目理念的目的。其固不易哉！

一、项目可行性研究阶段： 流程：1、项目调查；2、听取项目所在地权属单位、村民代表意见，举行听证会； 3、可行性分析及评价； 4、编写可行性研究报告；5、组织国土、农业、水利等部门专业技术人员评审； 6、上报市国土资源局。 上报材料：1、1：10000土地利用现状图及地形图； 2、地类情况表；3、可行性研究报告摘要书； 4、可行性研究报告； 5、项目投资概算；6、土地所有权证复印件。 注意事项：1、项目区应具备必要的交通干（支）线、水利设施等条件； 2、项目立项申报应实行听证制度，并保留听证记录；3、可行性分析及评价应充分考虑当地的社会、经济及农业生产条件；4、地类情况表采用上年度土地利用变更调查数据； 5、应分析项目可增加耕地的潜力； 6、投资概算采用国土资源部颁布的土地开发整理项目预算定额标准；7、年度申报项目超过一个的，应填写项目汇总表； 8、市国土资源局在全市申报的项目中，筛选出适宜建设的项目，制定年度开发计划，经市财政局会审后，报市人民政府批准。